房地產市場的運行環(huán)境是指影響房地產市場運行的各種因素的總和。在整個市場經濟體系中，房地產市場并不是孤立存在的，它時刻受到社會經濟體系中各方面因素的影響，同時也會對這些因素產生反作用。按照這些影響因素的性質，可以將房地產市場的運行環(huán)境分為社會環(huán)境、政治環(huán)境、經濟環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。

(1)社會環(huán)境是指一定時期和一定范圍內人口的數(shù)量及其性別、年齡、職業(yè)、教育等結構，家庭的數(shù)量及其結構，各地的風俗習慣和民族特點等。

(2)政治環(huán)境是指政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性以及政府和公眾對待外事投資的態(tài)度等。它涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題之一。

(3)經濟環(huán)境是指在整個經濟系統(tǒng)內，存在于房地產業(yè)之外，而又對房地產市場有影響的經濟因素和經濟活動。例如城市或區(qū)域經濟總體發(fā)展水平、就業(yè)狀況、居民收入與支付能力、產業(yè)與結構布局、基礎設施狀況、利率和通貨膨脹率等。

(4)金融環(huán)境是指房地產市場所處的金融體系和支持房地產業(yè)發(fā)展的金融資源。金融體系包括金融政策、金融機構、金融產品和金融監(jiān)管。金融資源則涵蓋了針對房地產權益融資和債務融資的金融服務種類和金融支持力度等。

(5)法律制度環(huán)境是指與房地產市場有關的現(xiàn)行法律法規(guī)與相關政策，包括土地制度、產權制度、稅收制度、住房制度、交易制度等。

(6)技術環(huán)境是指一個國家或地區(qū)的技術水平、技術政策、新產品開發(fā)能力以及技術發(fā)展動向等。

(7)資源環(huán)境是指影響房地產市場發(fā)展的土地、能源、環(huán)境和生態(tài)等自然資源條件。

(8)國際環(huán)境是指經濟全球化背景下國際政治、經濟、社會和環(huán)境狀況或發(fā)生的事件與關系。它是一種動態(tài)的過程，是國家以外的結構體系對一國的影響和一國對同家以外結構體系的影響所做出的反應之間的相互作用、相互滲透和相互影響的互動過程。

房地產市場運行環(huán)境的影響因素中，社會因素、經濟因素和政策因素，是影響房地產市場發(fā)展的基本因素(見表2-1)。

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