1、下列關于價值類型的表述中，錯誤的是(　)。

A、估價對象房地產(chǎn)的抵押價值是在估價時假定未設立優(yōu)先受償權下的市場價值

B、價值類型是指所評估的估價對象的某種特定價值或價格，包括價值或價格的名稱、定義或內(nèi)涵

C、被征收房屋價值不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響

D、估價對象房地產(chǎn)的抵押價值是在估價時假定未設立優(yōu)先受償權利下的市場價值(或有限市場價值)扣除法定優(yōu)先受償款后的余額

2、抵押估價報告中，估價結果中應該披露的價值不包括(　)。

A、抵押價值

B、法定優(yōu)先受償款

C、市場價值

D、投資價值

3、估價技術報告的內(nèi)容不包括(　)。

A、估價對象描述與分析

B、實地查勘期

C、市場背景描述與分析

D、估價測算過程

4、在假設開發(fā)法的最佳開發(fā)經(jīng)營方式的選擇中，要搞清楚土地的區(qū)位狀況，下列不屬于土地區(qū)位狀況的是(　)。

A、土地的位置

B、土地的通達性

C、土地的開發(fā)程度

D、土地的周圍環(huán)境

5、當估價對象的實際用途與登記用途、規(guī)劃用途均不一致時，應根據(jù)(　)確定估價所依據(jù)的用途。

A、最高最佳利用分析

B、估價目的

C、價值時點

D、價值類型

6、下列各選中，不屬于附件應該包括的內(nèi)容的是(　)。

A、估價委托書復印件

B、專業(yè)幫助情況和相關專業(yè)意見

C、估價對象變現(xiàn)能力分析

D、估價對象法定優(yōu)先受償款調(diào)查情況

7、假設開發(fā)法中運用比較法測算開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值時，選取的可比實例規(guī)模一般應在估價對象規(guī)模的(　)倍范圍內(nèi)。

A、0.2～1.5

B、0.3～2

C、0.5～1.5

D、0.5～2

8、下列有關假設開發(fā)法的運用，描述錯誤的是(　)。

A、投資利息只有靜態(tài)分析法中才需要測算

B、銷售稅費一般不計算利息

C、開發(fā)完成后的價值不能采用成本法求取

D、假設開發(fā)法與成本法無法同時采用

9、在成本法估價中，下列不屬于功能折舊的是(　)。

A、功能缺乏折舊

B、功能先進折舊

C、功能落后折舊

D、功能過剩折舊

10、在成本法估價中，土地補償費，是指征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的(　)倍。

A、3

B、3~5

C、4~6

D、6~10

11、某房地產(chǎn)開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標，委托房地產(chǎn)估價機構評估該宗土地的公開市場價值，供其確定投標價格時參考。作為房地產(chǎn)估價人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區(qū)域基本情況(包括市政基礎設施和公共配套設施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等)之后，還需做哪些專業(yè)工作?

1、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價報告示例。選項A錯誤，估價對象房地產(chǎn)的抵押價值是在估價時假定未設立優(yōu)先受償權利下的市場價值(或有限市場價值)扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。參見教材P15。

2、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是估價結果報告的寫作。抵押估價報告應披露市場價值、法定優(yōu)先受償款、抵押價值等三種價值。

3、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是估價技術報告的寫作。房地產(chǎn)估價技術報告應包括以下內(nèi)容：(1)估價對象描述與分析;(2)市場背景描述與分析;(3)估價對象最高最佳利用分析;(4)估價方法適用性分析;(5)估價測算過程;(6)估價結果確定。參見教材P19。

4、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是估價技術報告的寫作。選項C屬于實物狀況描述與分析的內(nèi)容。參見教材P19～20。

5、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是估價對象最高最佳利用分析。當估價對象的實際用途與登記用途、規(guī)劃用途均不一致時，應根據(jù)估價目的確定估價所依據(jù)的用途。參見教材P22。

6、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價報告的寫作。選項C，當出具房地產(chǎn)抵押估價報告時，需要進行估價對象變現(xiàn)能力分析與風險提示，但是變現(xiàn)能力分析不屬于附件的內(nèi)容。參見教材P23。

7、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是假設開發(fā)法確定估價對象市場價值。假設開發(fā)法中運用比較法測算開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值時，選取的可比實例規(guī)模一般應在估價對象規(guī)模的0.5～2倍范圍內(nèi)。

8、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是假設開發(fā)法確定估價對象市場價值。選項D錯誤，假設開發(fā)法與成本法可以同時采用，只是運用假設開發(fā)法估價時，開發(fā)完成后的價值不能采用成本法求取。

9、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是成本法確定估價對象市場價值。功能折舊包括：功能缺乏折舊、功能落后折舊和功能過剩折舊。

10、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是成本法確定估價對象市場價值。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6~10倍。

11、【參考答案】

考點分析：假設開發(fā)法+比較法的方法的選用和技術路線。

(1)選用假設開發(fā)法和比較法進行估價;

(2)了解類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本;

(3)分析確定土地的最佳開發(fā)方案;

(4)了解房地產(chǎn)開發(fā)成本及開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式，(租或售)，運用比較法或收益法預測建成后房地產(chǎn)總價值，調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費用等，如前期費用、建安工程費用、專業(yè)費等，測算土地價格;

(5)了解類似土地近期公開招標地塊的若干成交實例的價格、房地產(chǎn)狀況;

(6)選取可比實例進行因素比較修正，確定土地比準價格;

(7)綜合兩種方法的結果，確定最終估價結果;

(8)根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求，撰寫并出具估價報告。

試題總結：土地的估價經(jīng)常在問答題中出現(xiàn)，?？脊纼r價值的性質，估價的方法、注意事項。

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